央行参事、原央行统计司副司长盛松成曾发表过这样一个观点，说我国房产市值欧、美、日三大经济体国家房产市值之和，我们核心城市的房价收入比为20-30，而日本90年代房地产泡沫破裂时，房价收入比也不过才10-12。在他看来，高房价带来了贫富差距悬殊，并主张坚持调控，不能半途而废，要改变人们对房价只涨不跌的预期。也只有这样，才能防止房地产风险进一步上升。

被誉为最贵经济学家任泽平在前不久发表的文章中提到，历史上全球5次重大的房地产泡沫破灭事件，均是由于房产过度金融化所致。从财富效应看，典型国家的房地产市值是年度GDP的2-3倍左右，是家庭财富的50%左右，而我们在2018年时，全国房产市值就有321万亿元，是当年GDP的3.6倍，家庭财富的71%。很显然，无论从哪个角度看，我们的房产已经积累了不少泡沫，这也是这两年来金融监管部门屡次提及要控制房地产金融风险的重要原因。

不过，虽然房价从开始调整到现在，已两年有余，但对不少网友来说，感觉还远远不够。根据机构的数据显示，全国百城二手房价格连续下跌19个月，相比2021年上半年房价高点，市中心好地段房子跌1-2成还算好的，非核心地段跌2-3成比较普遍，一些远郊区的二手房跌幅甚至过半，令人唏嘘。一些网友都懊悔没时把房子在高点变现，但这又有什么办法呢？总得有人站岗吧。

明年起，要做好资产泡沫破灭准备？

央行统计司曾发布过一份报告，城镇居民家庭净资产为289万元，其中房产占到了70%以上，

可以说，房产的优劣、多少，基本就决定了家庭资产的多寡。房价涨跌，直接关系到家庭资产的变化。现在的问题是，现在喊房价高，说房产泡沫化严重，都是个人的感受而已，实际情况是不是如此呢？不妨分析一下就知道了，主要有3个指标衡量：

一是债务收入比。取近15年数据，我国住户部门债务收入比从2008年的43%上升至2022年的124%，15年时间，上升了81个百分点，净增长了近2倍。而房贷收入比，也从2008年的22%上升至2022年的62%，10年间也增长了40个百分点。如果家庭负债增长率再与GDP增长率相比，前者也是明显高于同期后者的。所以，从负债的角度看，无论哪个指标，都意味着家庭负债过高，这是资产泡沫化的显著特征。

二是房地产供应与实际需求对比。这里有3个数据，官方公布的人均住房面积超过40平米了，而央行的调查报告显示，我们拥有2套及以上住房家庭占比为41.5%，在城市的常住人口中，仅有4%的家庭没有住房。中国家庭金融调查课题组曾给出的住房空置率数据显示，一、二、三线城市的住房空置率分别约为17%、22%和21%，当然，随着这几年房子的不断竣工，而人口没有明显变化，实际空置率数据应该还要高些。按照国际标准，5%-10%为空置率合理区间，而10%-20%，就属于空置危险区，要采取措施消除库存。

三是收入房价比。这个是经常用到的指标，指的是居民家庭年收入与住房总价的比值，比如1年收入10万，购买当地一套均价、均面积的住房需要150万，那么，收入房价比就是1:15。按照国际惯例，收入房价比1：3-6为合理区间，也就是不吃不喝，3-6年家庭收入可以全款一套房产。很显然，我们大部分城市都达不到，像深圳、上海、三亚等城市的收入房价比都在1：30-40之间，其他如北京、厦门、杭州、广州等城市的收入房价比也在1：20-30之间。如果一定要找符合标准的话，基本上也只有少数资源枯竭型、人口净流出地区的收入房价比还能说得过去。

从以上可知，无论是债务收入比、房地产供需比，还是收入房价比，房地产都呈现出明显的泡沫化特征。一向以看多楼市观点为主的经济学家钟伟都表示，房价必涨的观念从2018年就开始扭转了，据他说，他从那个时候说得最多的就是叫别人不要再买房子了。现在回想起来，不能说他说的不准。虽然后面房价又涨了一些，但正如李嘉诚所言，到山顶都想撤离时，必然不能全身而退，想想现在天量的二手房挂牌，如果不折上折，找个客户都难，更别说成交了。用业内的一句话说，本身泡沫高高在上，又遇到经济大环境不佳、人口瓶颈，还有一直虎视眈眈、想通过刺破我们的房产泡沫找突破口的老美，想不破真的太难了。随着两个信号的到来，房产走向逐渐清晰。

第一个信号，市场化调整进入深水区，房产泡沫进入加速出清阶段。

根据统计部门发布的最新数据显示，10月份在70个典型代表城市中，新房环比下跌城市数量为56个，二手房环比下跌城市数量为68个，新房和二手房环比下跌城市数量均创近10年之最。

值得一提的是，在9月份时，为了让具有楼市风向标意义的一线城市做表率，相继放松了购房资格，执行认房不认贷，9月份房价环比数据其实是已经止跌了，但没想到才过去一个月，10月份一线城市新房价格再环比下跌0.3个百分点，像前阵子楼市热点多的上海，现在大部分楼盘只能卖3-4成了，这说明，此前释放的购买力迅速消化掉了，但又没有新购买力衔接上。

按正常逻辑，楼市止跌没了带头大哥，最先坐不住的就是二手房业主和房企了。市场可以冷清到没有什么成交量，但业主中不可能都属于不着急、不急需钱的人，一旦坚定想卖房，只会用上超出常规的折扣来吸引接盘者，一个小区有那么两套低价房出现，整个小区的价值中枢其实都向这个标准靠了。而房企嘛，所面临的生存环境也是历史上不曾有过的，10家房企，8-9家都有债务问题，要想活下去，比单个业主还要急迫得多，打折再打折，即便是明显低于成本也在所不惜。

第二个信号，下决心摆脱土地财政依赖，房价下调的行政管控开始放开。

在本轮楼市挤泡沫过程前，不少人都认为，房地产作为国民经济支柱，国家不可能牺牲一个关联数十个行业的房地产，认为会像以前历次救楼市那样全面放开。结果大家都看到了，对房企的“三道红线”坚持了近3年，即便近期传言的给予房企融资开闸，但也仅仅是梳理50家合理融资房企名单，主要就是一些负债较多的龙头，可全国有近10万家房企呢？

所以我们看到，为冲刺第四季经济以及全年经济指标，国家增发了1万亿特别国债用于重建和弥补防灾救灾短板，包括此前中央财政向地方债“输血”，就是让大家摆脱土地财政的依赖：经济要发展，我们可以想其他办法，但不能再走土地财政老路。

此外，无论是地价还是房价降价限制管控都开始放开。自然资源部早在9月底就向各省下文，可放开土地价格限制，上限价格放开其实意义不大，现在底价都没几个房企愿意拿地，而下限价格放开，意义就要大很多，卖不掉的宅地，可以降价卖嘛。面粉价格降了，面包价格岂有不降之理，东莞目前改了此前的政策，将半年才能下调一次价格的要求，改为1个月就可以下调一次，有媒体就说了，一年可以下调12次了。按某专家的话说，东莞作为全国房价泡沫最大的城市，率先调整也是理所当然，这无不是为其他城市率先垂范，为进一步挤泡沫铺路。

总结：房产走向逐渐清晰

由此可见，楼市2大信号的到来，意味着国家对出清房地产风险、让房地产回归到健康发展状态的坚定决心。在这样的思路下，房产走向也逐渐清晰起来，如果是以自住为目的的买房，无可厚非，你关注的是居住价值，而不是纸面数值的变化。但如果还有炒房的思想，那自然是难以如愿。一般而言，大城市人口吸引力强些，产业基础和配套也较好，改善需求也可以，房子有一定的金融属性，但需要调整到位再谈发展，而对多数城市而言，去泡沫的过程应是漫长的，房子更多的是居住属性，在房住不炒理念深入人心的时代，我们都要有这个心理准备。